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量化宽松来了!本轮房价上涨基本逻辑推演| 老张宏论

网友评论:

暴跌无疑了,好戏刚刚开始

房价还是会下跌

实际情况是全球美元都在回流美国,国内70%外贸企业面临无订单状况。

我也感觉上海房子跌不下去,太多办法维持或推高了,只是没那么多钱买买买~

房产行业的,唱多房地产,自救行为,可以理解


量化宽松来了!本轮房价上涨基本逻辑推演| 老张宏论

文/同策集团首席分析师 张宏伟


美国的“零利率”与7000亿的量化宽松(QE)计划后,又宣布“无底线”量化宽松(QE),同时,欧盟在已经是“负利率”的基础上也宣布“量化宽松”,这或许才刚刚开始,全球的资本或流动性还会继续泛滥。


很简单的道理,在欧美“零利率”或“负利率”的情况下,资本必然会流向投资回报更高的国家和地区。即使按照目前中国2020年银行基准利率(一年定期利率为1.5%,二年定期利率为2.1%,三年定期利率为2.75%),在不考虑通胀因素情况下仅仅是“利率差”也是有“流动”的价值的。同时,考虑到中国“疫情”率先结束,外资必然把握这个“窗口期”加速投资“抄底”国内,尤其是已经处于周期价格底部的核心一二线城市的优质资产,比如甲级写字楼、商业综合体以及中高端豪宅项目。


外资这条路已经比较清楚了,我们再看内资。


数据显示,2月末,国内广义货币(M2)同比增长至8.8%,社融方面,2月末社会融资规模存量为257.18万亿元,同比增长10.7%。从国内货币政策来看,春节后“降准”等措施已经开始释放流动性,同时,50万亿的投资“救市”计划已经和盘托出。


其实,从上述几个核心数据看下来,对于实体经济而言,国内货币已经宽松了!


毫无疑问,国内外“量化宽松”背景下,市场流动性增加,房价必然会步入上行通道。那么,未来楼市周期再次步入上行周期,房价如果要再次步入上涨通道的话,会按照什么样逻辑发展?这是我们应该探讨的问题。


首先看一下楼市现状。从“疫情”后楼市调控政策走向来看,尽管坚守房地产调控底线“纾困不刺激”成为基本原则,但是,值得肯定是的,2020年楼市调控政策肯定不会再收紧,今年楼市在剩余的9个月中仍然有比较大的“交易量”的活动空间,但成交价保持平稳或者到四季度有一些恢复性上涨就不错了。


结合当前楼市调控基调“纾困不刺激”与“稳地价稳房价稳预期”的基调,很显然,官方还是首先想让实体经济好起来。很简单的道理,要想让实体经济好起来,首先要让实体经济这些企业有钱。也就是只有这些企业获得低成本融资,企业才有可能复工复产,不断提升它的产能利用效率。


从目前各类补贴及缓交税费的措施来看,显然是不够的,那么什么样的渠道能够让企业,或者说让各行各业代表性上市公司企业有钱或获得融资?简单来讲,通过股市获得直接融资!从银保监会表态来看,目前起码对股市的态度是正面的、积极的。也就是说,股市“正在筑底”过程中,未来一定会“牛”,上市公司也一定会通过股市获得直接融资,获得了融资那就会顺利复工复产,不断提升它的产能利用率。


同策集团首席分析师张宏伟认为,从实体经济来看,由于市场需求并没有快速增长,也就是说企业不会在这个阶段过度扩大产能,从全国的企业产能利用率来看,2019年也只有70%左右。如果企业在此时过度扩大再生产,那么市场上也就会面临产能过剩的风险。也就是说,如果资金面的过度宽松市场无法消化,伴随着国内货币政策的宽松,后期的市场流动性必然会导致上市公司寻求增值保值的渠道。对比各类投资渠道,以及部分金融机构反馈来看,很显然,房地产投资回报仍然比其他大部分行业稳定且高,尤其是一二线城市的优质资产,比如甲级写字楼、商业综合体以及中高端豪宅项目。


由此可见,楼市尤其是一二线城市的优质资产,仍然是上市公司非常重要的增值保值渠道。


综上所述,就股市楼市两大“蓄水池”来讲,为了首先扶植实体经济,2020年接下来几个月股市必然率先上涨起来,股市上涨之后楼市才有可能在2021年步入上涨的通道。也就是说,接下来极有可能还会再复制一轮股市楼市轮动上涨的行情,只不过房价的上涨幅度来讲,不一定有2016-2018年这波行情那么大。


这就是本轮楼市上涨的基本逻辑。


另外,从当前行业资金面来看,房企融资渠道确实宽松了一点儿,比如以绿城等为代表的央企背景房企拿到了“百亿级”融资,以万科、融创等为代表的龙头品牌房企也获得了资本市场大力支持,但是,行业资金面的紧张状况并没有改变,这是我们应该去面对的现实。因此,我们从楼市周期趋势来看,2020年上半年必然是“以价换量”保流量销量的阶段,三季度大概率延续这样的趋势。


不过,预计到四季度,随着市场流动性的持续宽松与房企销售回款增加,房企的资金面压力必然得到缓解,届时,供求压力不大的核心一二线城市楼市周期开始步入上行周期,房价表现为恢复性上涨,到2021年,在股市资金推动下,楼市周期进入下一轮上涨通道,一二线城市率先进行上涨之后,再带动核心经济圈内核心城市周边的三四线城市进入上行通道。


同策集团首席分析师张宏伟认为,市场流动性注入房地产,必然会导致房价进一步上涨,中国房价也将因为市场流动性宽裕在2021年步入新一轮的上涨趋势。尽管当前楼市调控的基调坚持“房住不炒”,坚持“纾困不刺激”与“稳地价稳房价稳预期”的基调,短期内调控政策并未出现明显的宽松,但是,美国QE之后带来的市场流动性宽裕的大势的变化对于国内楼市影响更大,2021年房价也必然进入新一轮上涨周期。

大副克拉兹

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